SERHED HABER - Pandemiden sonra taşınmaz fiyatlarının hızla artması ve enflasyonun da etkisiyle kiralar ülkemizde ciddi bir sorun haline geldi. Üstüne de konutlarda kira artışının 2 yıl %25 ile sınırlandırılması işleri daha da karıştırdı. Bu yazımızda uygulamada sık karşılaşılan konut ve çatılı işyerlerinin tahliye sebeplerine genel hatlarıyla değineceğiz.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (TBK m.299)
1- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak bu durum 10 yıl ile sınırlıdır. Bundan sonraki her uzayan yılda kira döneminin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşme hiçbir gerekçe sunmadan bitirilebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
10 yıllık uzama süresinin dolması sebebi ile tahliye için 10 yıllık uzama süresini takip eden kira döneminin bitiminden 3 ay önce ihtar çekilmesi, ihtarın bu sürede tebliğ olması ve tahliye edilmeme halinde dava açılması gerekmektedir. Burada ihtarname çekilmesi zorunludur.
Örneğin, 10.03.2024 tarihli kira sözleşmesi için 1 yıllık kira sözleşmesinin sonu 10.03.2025 olacaktır. Kira sözleşmesinin sonundan itibaren başlayan 10 yıllık uzama süresinin bitimi 10.03.2035 ve bu uzama yılını izleyen yılının bitimi olan tarih 10.03.2036 dır. Bu tarihten 3 ay önce yani en geç 10.12.2035 tarihine kadar ihtarname çekilmiş ve tebliğ edilmiş olmalıdır.
2- Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
Hukukumuza göre Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir. Kiraya veren Kiralananda yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise de tahliye talep edebilir. Ancak tahliye talep edebilmesi için belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Örneğin 10.03.2024 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi 10.03.2025 olacaktır. Tahliye davası en geç 10.04.2025 tarihine kadar açılmalıdır. Burada ihtar çekilmesi zorunlu değildir. İhtar çekilmesi halinde de dava açma süresi 1 ay ile sınırlı olmayacak ve kira döneminin sonuna kadar uzamış olacaktır.
3- Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edindiği taşınmazda bulunan kiracıyı tahliye ettirebilir. Bunu yapabilmesi için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla ve altı ay sonra dava açması gerekmektedir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Örneğin 10.03.2024 tarihli kira sözleşmesine konu taşınmazı 13.06.2024 tarihinde edinen yeni malik 13.07.2024 tarihine kadar mevcut kiracıya ihtarname göndermeli, ihtarname tebliğ olmalı ve de 13.12.2024 tarihinden sözleşmenin bitimine kadar da tahliye davasını açmalıdır. Burada ihtarname çekilmesi zorunlu olup aynı zamanda 30 gün içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır.
Ancak taşınmazı satın alan yeni malik isterse ihtarname göndermeksizin sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası da açabilir.
4- Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye (Tahliye Taahhütnamesi, Kiracı Temerrüdü)
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiraya verileni belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle taşınmazı tahliye edebilir.
Örneğin 13.06.2024 tarihli kira sözleşmeli taşınmazın 13.06.2025 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmiş ancak boşaltılmamışsa, kiraya veren 13.07.2025 tarihine kadar icra veya dava yoluyla taşınmazı tahliye ettirebilir.
Bir diğer tahliye sebebi ise bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği için kendisine 2 haklı ihtarda bulunan kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Uygulamada buna iki haklı ihtar sebebiyle tahliye de denilmektedir. Ancak bu iki haklı ihtarın aynı kira yılı için yapılmış olması gerekir.
5- Kiracının Kirayı Ödememesi Sebebiyle Tahliye
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracının kira borcunu süresinde ödememesi halinde ödenmeyen kira alacağı ve tahliye için icra dairesine başvurulup akabinde itiraza bağlı olarak açılacak davada kiracı tahliye edilebilir.
Konut ve çatılı işyerlerinin bazı tahliye nedenleri ve şekillerine genel hatlarıyla değinmeye çalıştık. Elbette bütün tahliye sebeplerine değinmemiz konuyu çok uzatacağından uygulamada sıklıkla karşılaşılan önemli tahliye sebeplerinden bahsettik. Kira hukuku şekli bir hukuk dalıdır. Şekle uyulmadan dava açılması veya icra takibi yapılması halinde davanın reddedilmesi kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle olası hak kayıplarının önüne geçilmesi adına bu sürecin alanında uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi daha sağlıklı olacaktır.
Av. Muhsin ATEŞ