SERHED HABER- Bir önceki köşe yazımızda kira hukukunda konut ve çatılı işyerleri tahliye davalarına genel hatları ile değinmiştik. Bu yazımızda ise tahliye davalarının bir türü olan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına daha detaylı olarak değineceğiz.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.(TBK m.299)
Kiraya verenin en sık başvurduğu hukuki yollardan biri, gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye davasıdır. Konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracının güvencesi esas olmakla birlikte, mülk sahibinin ya da kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı ortaya çıktığında sözleşme sona erdirilebilir.
1. Yasal Dayanak ve İhtiyaç Sahibi Kişiler
TBK m. 350’ye göre kiralananı kişi kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu(anne/baba, büyükanne/büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle sona erdirebilir.
Sona erdirebilmek için eğer bir sözleşme süresi belirlendiyse sürenin sonunda, sözleşme süresi belirsiz ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
2. İhtiyacın Niteliği: Samimi, Gerçek ve Zorunlu Olma Şartı
Yargıtay yerleşik içtihatlarında, ileri sürülen ihtiyacın yüzeysel veya geçici olmamasını şart koşar. İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmekte olup somut delillerle (örneğin evlenme hazırlığı, iş değişikliği, sağlık durumu, kirada oturuluyor olması vb.) ispatlamak gerekir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi ihtimale bağlı ihtiyaçlar (ileride evlenme düşüncesi gibi) dava açılması için geçerli bir sebep oluşturmaz.(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/15763 E. , 2013/16286 K.)
3. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu, Dava Açma Süresi ve İhtar Koşulu
Ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu olduğundan öncelikle arabuluculuğa başvurmak gerekir. Eğer arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa o zaman dava açılabilir.
Belirli Süreli Sözleşmelerde:Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde:Fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde dava açılır.
İhtarname:Dava açma süresi içinde veya öncesinde kiracıya yazılı ihtar gönderilerek dava açılacağı bildirilmişse, dava açma hakkı o kira yılı sonuna kadar uzar.
Örneğin, bir sözleşmenin başlangıç tarihi 01.01.2025, bitiş tarihi de 01.01.2026 olsun. Burada ancak en erken 02.01.2026 tarihinde arabuluculuğa başvuru yapıp dava açabilirsiniz. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K.)
Yargıtay dava açma süresinden önce arabuluculuğa başvuru yapmış olmanın dava şartını karşılamadığını açıkça belirtmiştir. Yani 02.01.2026 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde arabuluculuğa başvuru yapıp akabinde anlaşma sağlanmaması halinde kalan süre içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh hukuk mahkemesinde dava açarak tahliye talep edilebilir.
Borçlar Kanunu 353. maddeye göre 01.01.2025 tarihinden itibaren 01.02.2026 tarihine kadar kiracıya ihtar çekilmesi halinde ise dava açma süresi uzamış olacağından 01.01.2027 tarihine kadar dava açılabilir.
4. Emsal Yargıtay Kararı Örneği
Kiraya verenin de başka bir mülkte kiracı olarak oturması durumu, Yargıtay uygulamasında ihtiyacın samimiyetine en güçlü karinelerden biri kabul edilmektedir.
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4382 E. , 2015/5447 K. )
5. Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)
İhtiyaç sebebiyle tahliyesi sağlanan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı hareket edilmesi halinde, taşınmazı tahliye ettiren mülk sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Sonuç
İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, özü itibarıyla ispat ve süre kuralı ağırlıklı davalardır. Mülk sahibinin veya ilgili kişilerin gereksiniminin gerçekliği ve zamanlaması usulüne uygun yürütüldüğü takdirde, mahkemeler taşınmazın tahliyesine karar vermektedir.