Ülkemizde taşınır ve taşınmaz mallarda hissedar olma durumu fazla olduğundan mülkiyet ilişkilerinde paydaşlar arasında zaman zaman malların kullanımı, paylaşımı ve yönetimi konusunda görüş ayrılıkları yaşanabilmektedir. Türk Medeni Kanunu, hiçbir paydaşı süresiz olarak ortaklık ilişkisinde kalmaya zorlamaz. Paydaşlar arasında rızaen bir paylaşım sağlanamadığı takdirde başvurulacak temel hukuki yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası'dır.
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.(TMK. m.698)
Paylaşma, malın bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi uygun görülmezse ve özellikle pay önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.(TMK. m.699)
12. Yargı Paketi ile mirastan gelen mallar için düzenlemeye gidildi. Şöyle ki; tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edindiyse, mirasçılardan başka kimsenin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı yoksa ve ortaklık satış yolu ile giderilecekse ilk yapılacak açık artırma bir kereye mahsus olmak üzere sadece mirasçılar arasında yapılır.
1. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu, Davanın Açılması, Taraflar ve Görevli Mahkeme
Dava açılırken öncelikle arabuluculuğa başvurmak gerekir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde dava açılabilir. Davayı paydaşlardan veya ortaklardan herhangi biri açabilir. Ortaklığın giderilmesinde davanın, diğer tüm paydaşlara/ortaklara karşı yöneltilmesi zorunludur.
Ortaklığın giderilmesi davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Taşınmazların birden fazla olması halinde ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir.
2. Ortaklığın Giderilme Usulleri ve Emsal Yargıtay Kararları
Mahkeme, ortaklığın ne şekilde giderileceğine karar verirken öncelikle tarafların taleplerini ve malın niteliğini dikkate alır.
A. Aynen Taksim (Bölüşüm) Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taraflardan biri talep ederse mahkeme, öncelikle malın aynen bölünerek paylaşılmasını değerlendirir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, niteliği ve paydaş sayısı dikkate alındığında bölünmenin malın değerinde önemli bir azalma olmaması gerekir. Bölünen parçaların değerlerinin eşit olmaması halinde, değeri düşen parça sahibine para (ivaz) ödenmesi sağlanarak denkleştirme sağlanır.
Nitekim Yargıtay da bu konuda “Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davalarında mahkemece aynen taksim edilerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen taksime karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen taksimin mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen taksime karar veremez.” Şeklinde içtihatta bulunmuştur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/9258 E., 2010/247 K.)
B. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Malın aynen bölünmesi mümkün değilse, imar mevzuatına aykırılık oluşturuyorsa veya bölünme halinde malın değerinin önemli ölçüde düşecek olması durumunda mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma usulüyle yapılır. Kural olarak satış herkese açıktır; ancak tüm paydaşların oy birliği ile karar vermesi halinde satışın sadece paydaşlar arasında yapılması da mümkün olup, son düzenlemeden sonra da mirastan gelen taşınmazın ilk ihalesine sadece mirasçılar katılabilir.
3. Muhdesatın Aidiyeti ve Yargıtay'ın Yaklaşımı
Taşınmaz üzerinde bulunan bina, bağ, bahçe gibi unsurların (muhdesat) kendisine ait olduğunu iddia eden hissedar bulunursa ve bu durum diğer tüm hissedarlarca kabul edilmezse, bu husus ayrı bir 'Muhdesatın Tespiti Davası' dava konusu yapılır.
Somut uyuşmazlıkta; dava konusu 128 ada 9 parsel sayılı taşınmaz üzerinde iki katlı kargir bina hakkında davalılardan ..., muhdesatın aidiyeti iddiasında bulunmuş ve tespit davası açmaları için süre verilmesini istemiştir. Bu durumda, mahkemece muhdesat iddiasında bulunan paydaşlara mülkiyetin tespiti davası açılması için HMK'nın 165. maddesi uyarınca süre verilmeli, davanın açılması halinde sonucunun beklenmesi ve oluşacak sonuca göre yukarıdaki esaslara uygun şekilde dağıtım kararı verilmesi gerekirken belirtilen hususlar üzerinde durulmadan ve davacı ile diğer davalıların muhdesatın kime ait olduğuna ilişkin beyanları alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2013/7786 E., 2013/10117 K.)
Ortaklığın giderilmesi davaları, taraf teşkili zorunluluğu, taraf sayısının çokluğu ve imar/tapu kayıtlarının teknik boyutu nedeniyle titizlikle yürütülmesi gereken süreçlerdir. Rızaen anlaşmanın sağlanamadığı hallerde mülkiyet hakkının serbestçe kullanılabilmesini sağlayan en etkili hukuki mekanizmadır.